Книга Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме  - Ольга Фролова

2) Собственники вправе принять решение о проведении капремонта в более ранние сроки, чем по региональной программе, если на дату принятия решения средств на спецсчете достаточно для финансирования капремонта или выбраны иные способы его финансирования (ч. 4.1 ст. 170 ЖК РФ).

Этапы общего собрания собственников

Условно можно выделить 3 этапа подготовки и проведения ОСС.

I. Подготовка к проведению ОСС.

1. Формирование алгоритма подготовки ОСС.

2. Подготовка документов для ОСС.

3. Инициирование ОСС.

3.1. Финансирование ОСС.

4. Формирование реестра собственников помещений в МКД.

5. Формулирование повестки дня ОСС.

6. Сообщение собственникам о проведении ОСС.

II. Проведение ОСС.

1. Регистрация собственников, принявших участие в ОСС

2. Голосование на ОСС.

2. Подсчет голосов по вопросам повестки дня.

3. Оформление результатов голосования.

4. Уведомление об итогах голосования и принятых решениях собственников.

III. Передача оригиналов решений и протокола ОСС для хранения.

Рассмотрим подробнее каждый этап, чтобы научиться правильно организовать и провести ОСС в своем доме.

Первый этап. Подготовка к проведению ОСС

Самая большая ошибка собственников при подготовке ОСС — недостаточное внимание к нюансам, установленным законодательством. Достаточно один раз оформить все правильно, и в дальнейшем у Вас будет меньше проблем. Поскольку УО — это юридическое лицо, имеющее возможность нанять профессионального юриста, то для опротестования любого неудобного решения ОСС им необходимо только отыскать недовольного собственника в доме, готового на этот шаг. Юристу, хорошо знакомому с жилищным законодательством, не составит труда найти ошибки в процедуре проведения ОСС и в его документах. Поэтому, прежде, чем провести ОСС, не поленитесь еще раз ознакомиться с Жилищным кодексом в части проведения и компетенции ОСС, чтобы удостовериться — не было ли внесено каких-либо изменений в законодательство?

Безусловно, самый лучший вариант — это объединение Советов МКД в какую-либо некоммерческую организацию. Тогда можно будет не только своевременно получать необходимую информацию, но и более эффективно отстаивать права собственников.

Если, собственники достаточно активны, выбран Совет дома, можно наладить взаимоотношения с УО таким образом, чтобы количество жалоб на качество жилищных услуг было минимальным.

В домах, где собственники пассивны, не желают по различным причинам принимать участие в управлении общим имуществом, складывается порочная практика — УО не выполняет свои обязательства по договору управления, а собственники в знак протеста перестают вносить плату за содержание общего имущества. В результате — дом ветшает, на УО сыплются штрафы, которые она гасит за счет жителей, и ситуация заходит в тупик. Поэтому, чем скорее собственники в МКД поймут, что все зависит только от них, тем быстрее наступят положительные перемены во взаимоотношениях с УО.

Алгоритм подготовки ОСС

Для подготовки общего собрания нужно предпринять следующие шаги:

1. Организовать инициативную группу собственников.

Во-первых, необходимо найти единомышленников в доме. Для этого можно провести так называемое «информационное» собрание. Оно необходимо для того, чтобы выявить заинтересованных в изменении существующего положения с УО лиц, из числа которых будет сформирована инициативная группа для дальнейших действий.

Надо за несколько дней до такого собрания (3–4 дня, а не 10 как для ОСС!) развесить достаточно эмоциональные объявления в подъездах дома, в кабинах лифтов или на этажах, в которых обязательно указать (коротко) причины предлагаемой смены способа управления. Главное, чтобы из текста объявления была понятна Ваша цель:

— познакомиться поближе;

— обсудить работу УО;

— понять, что же делать дальше, чтобы изменить ситуацию.

Желательно проводить его в выходные дни во второй половине дня. Больше народа откликнется на Ваше предложение пообщаться. В летнее время наоборот, лучшие дни для сбора жителей — среда и четверг. В остальное время люди заняты мыслями о даче или отдыхе.

На такое собрание можно пригласить не только собственников, но и всех пользователей помещений в МКД. Хотя они не могут голосовать на ОСС, тем не менее, принимаемые решения касаются их напрямую. Призвать всех, кому не безразлична ситуация с бездействием УО и разрушением дома, приходить со своими предложениями по изменению сложившегося положения.

Неважно, сколько жителей выйдет во двор, дайте высказаться всем желающим. И Вас может удивить число единомышленников. Но будьте готовы к тому, что думают они так же, но хотят, чтобы за них все сделал кто-то другой. Поэтому главная задача — определить людей, готовых доказать делом участие в решении актуальных вопросов по управлению домом. Вот из них и можно будет сформировать инициативную группу. Целесообразно, в зависимости от типа дома и количества помещений в нем, в состав такой группы включать 1–3 представителей от каждого подъезда. Обязательно обратить внимание на жителей в доме, имеющих техническое, экономическое и юридическое образование. Их-то и надо привлечь в первую очередь для участия в инициативной группе. Их знания пригодятся не только для подготовки ОСС, но и для работы в Совете дома или созданном ТСЖ. Кстати, в комиссиях, созданных Советом, могут участвовать не только собственники. Кто-то может помочь подготовить общее собрание, кто-то возьмет на себя походы по инстанциям, ведь первоначально придется много писать обращений, а дешевле всего их не отправлять по почте, а отнести в УО, ГЖИ, Роспотребнадзор и т. д.

Если дом достаточно большой, такие собрания можно проводить в несколько этапов по подъездам. Тогда предложения лучше собирать в каком-то определенном месте. Например, бросать в почтовый ящик инициатора собрания. Далее созданная инициативная группа анализирует поступившие от жителей предложения и принимает решение о подготовке общего собрания собственников.

Отличия информационного собрания от ОСС:

1) Инициатором «информационного» собрания может быть любой проживающий в доме (не собственник).

2) Участие могут принимать все жители МКД, а не только собственники.

3) Не надо соблюдать срок в 10 дней после размещения объявления о собрании.

4) Правил его проведения нет — исключительно инициатива заинтересованных лиц.

5) Проводится без повестки дня.